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2018
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03
兩年770幅高價地僅30個項目開盤 房企面臨雙重資金壓力
作者：
3月22日，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和某指數(shù)研究院三家研究機構(gòu)共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”發(fā)布《2018中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，隨著金融去杠桿以及樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入，2018年房地產(chǎn)企業(yè)將面臨融資端與銷售端的雙重壓力。
一年時間，百強 房企市場占有率再提高近7%。來自某指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2017年，百強 房企的市場占有率提升至47.7%，較 2016年的40.8%上升約6.9個百分點，更早之前的2003年，該數(shù)值僅為14%，十五年來百強 房企市場占有率提升33.7%。
某指數(shù)研究院的報告同時提示，未來，百強企業(yè)需要警惕規(guī)?；瘮U張驅(qū)動下的布局風(fēng)險，包括盲目跟風(fēng)布局、集中購置熱點城市高價地塊帶來的庫存積壓風(fēng)險等；另一方面，在資金環(huán)境嚴峻、杠桿率提高、債務(wù)兌付壓力加大的背景下，需要重視現(xiàn)金安全，防范資金風(fēng)險。
2017年，行業(yè)規(guī)模戰(zhàn)進一步升級，土地資源的爭奪更趨激烈，百強企業(yè)不僅在招拍掛市場攻城略地，更是通過收并購、舊改、產(chǎn)業(yè)新城、文旅地產(chǎn)等方式補充優(yōu)質(zhì)資源，為其業(yè)績的快速增長儲備彈藥。2017年，百強前50企業(yè)拿地金額達2.55萬億元，其中招拍掛拿地金額2.24萬億元，同比增長76.7%，占全國300城土地成交金額的61.6%。
2017年，百強企業(yè)憑借自身優(yōu)勢持續(xù)加大熱點城市深耕力度，城市拿地集中度顯著提升。2017年熱點城市土地市場競爭趨于白熱化，其中百強前50企業(yè)在杭州、成都、重慶、沈陽、長沙等城市拿地集中度均超50%。
不僅僅是土地資源，資金資源也在加劇向百強 房企流入。2017年，百強 房企拿走了約62.9%的國內(nèi)信用債。
為保持規(guī)模，百強 房企的拿地戰(zhàn)略則是向三四線城市下沉，通過并購、合作等多渠道補倉。
2017年，在招拍掛公開土地市場攻城略地以外，更是通過收并購、舊改、產(chǎn)業(yè)新城、文旅地產(chǎn)等方式補充資源。2017年，百強 房企中，前50企業(yè)拿地金額達2.55萬億元，其中招拍掛拿地金額2.24萬億元，同比增長76.7%，占全國300城土地成交金額的61.6%。
報告顯示，從近年高價地開盤情況來看，2016年以來全國合計成交的770余宗高價地塊中，截至2017年底已開盤項目僅為30個左右，以此計算，上市率不足4%。從770余宗高價地塊的拿地房企來看，部分企業(yè)集中獲取了多宗高價地，且部分地塊拿地樓面價已經(jīng)接近或超過限售價格及周邊在售房價，去化壓力較大。
規(guī)模戰(zhàn)的同時，百強 房企的負債壓力也在提高。2017年百強企業(yè)在追逐規(guī)模擴張的同時進一步拉升了負債水平，負債壓力加大，房地產(chǎn)企業(yè)2017年普遍加大杠桿率驅(qū)動規(guī)模增長，全年資產(chǎn)負債率均值為78.9%，較2016年提高2.2個百分點。2017年，百強企業(yè)短期償債壓力明顯加大。2017年百強企業(yè)的流動比率均值為2.11，較去年上升0.02；速動比率為0.51，較去年下降0.04，延續(xù)下行趨勢。受土地投資支出大幅增加影響，百強企業(yè)2017年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額均值由正轉(zhuǎn)負，呈現(xiàn)緊張態(tài)勢，由2016年的8.6億元下降至2017年的-2.1億元。
報告提示，隨著金融去杠桿以及樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入，2018年房地產(chǎn)企業(yè)將面臨融資端與銷售端的雙重壓力。僅從債券資金兌付壓力來看，房企2018年已經(jīng)步入集中還款期，面臨一定的現(xiàn)金流考驗。
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