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走進(jìn)神宇
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26
2018
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03
兩年770幅高價(jià)地僅30個(gè)項(xiàng)目開盤 房企面臨雙重資金壓力
作者：
3月22日，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和某指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同組成的“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”發(fā)布《2018中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，隨著金融去杠桿以及樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入，2018年房地產(chǎn)企業(yè)將面臨融資端與銷售端的雙重壓力。
一年時(shí)間，百?gòu)?qiáng) 房企市場(chǎng)占有率再提高近7%。來自某指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2017年，百?gòu)?qiáng) 房企的市場(chǎng)占有率提升至47.7%，較 2016年的40.8%上升約6.9個(gè)百分點(diǎn)，更早之前的2003年，該數(shù)值僅為14%，十五年來百?gòu)?qiáng) 房企市場(chǎng)占有率提升33.7%。
某指數(shù)研究院的報(bào)告同時(shí)提示，未來，百?gòu)?qiáng)企業(yè)需要警惕規(guī)?；瘮U(kuò)張驅(qū)動(dòng)下的布局風(fēng)險(xiǎn)，包括盲目跟風(fēng)布局、集中購(gòu)置熱點(diǎn)城市高價(jià)地塊帶來的庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)等；另一方面，在資金環(huán)境嚴(yán)峻、杠桿率提高、債務(wù)兌付壓力加大的背景下，需要重視現(xiàn)金安全，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。
2017年，行業(yè)規(guī)模戰(zhàn)進(jìn)一步升級(jí)，土地資源的爭(zhēng)奪更趨激烈，百?gòu)?qiáng)企業(yè)不僅在招拍掛市場(chǎng)攻城略地，更是通過收并購(gòu)、舊改、產(chǎn)業(yè)新城、文旅地產(chǎn)等方式補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)資源，為其業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)儲(chǔ)備彈藥。2017年，百?gòu)?qiáng)前50企業(yè)拿地金額達(dá)2.55萬(wàn)億元，其中招拍掛拿地金額2.24萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)76.7%，占全國(guó)300城土地成交金額的61.6%。
2017年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)憑借自身優(yōu)勢(shì)持續(xù)加大熱點(diǎn)城市深耕力度，城市拿地集中度顯著提升。2017年熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，其中百?gòu)?qiáng)前50企業(yè)在杭州、成都、重慶、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙等城市拿地集中度均超50%。
不僅僅是土地資源，資金資源也在加劇向百?gòu)?qiáng) 房企流入。2017年，百?gòu)?qiáng) 房企拿走了約62.9%的國(guó)內(nèi)信用債。
為保持規(guī)模，百?gòu)?qiáng) 房企的拿地戰(zhàn)略則是向三四線城市下沉，通過并購(gòu)、合作等多渠道補(bǔ)倉(cāng)。
2017年，在招拍掛公開土地市場(chǎng)攻城略地以外，更是通過收并購(gòu)、舊改、產(chǎn)業(yè)新城、文旅地產(chǎn)等方式補(bǔ)充資源。2017年，百?gòu)?qiáng) 房企中，前50企業(yè)拿地金額達(dá)2.55萬(wàn)億元，其中招拍掛拿地金額2.24萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)76.7%，占全國(guó)300城土地成交金額的61.6%。
報(bào)告顯示，從近年高價(jià)地開盤情況來看，2016年以來全國(guó)合計(jì)成交的770余宗高價(jià)地塊中，截至2017年底已開盤項(xiàng)目?jī)H為30個(gè)左右，以此計(jì)算，上市率不足4%。從770余宗高價(jià)地塊的拿地房企來看，部分企業(yè)集中獲取了多宗高價(jià)地，且部分地塊拿地樓面價(jià)已經(jīng)接近或超過限售價(jià)格及周邊在售房?jī)r(jià)，去化壓力較大。
規(guī)模戰(zhàn)的同時(shí)，百?gòu)?qiáng) 房企的負(fù)債壓力也在提高。2017年百?gòu)?qiáng)企業(yè)在追逐規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)進(jìn)一步拉升了負(fù)債水平，負(fù)債壓力加大，房地產(chǎn)企業(yè)2017年普遍加大杠桿率驅(qū)動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)，全年資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.9%，較2016年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。2017年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)短期償債壓力明顯加大。2017年百?gòu)?qiáng)企業(yè)的流動(dòng)比率均值為2.11，較去年上升0.02；速動(dòng)比率為0.51，較去年下降0.04，延續(xù)下行趨勢(shì)。受土地投資支出大幅增加影響，百?gòu)?qiáng)企業(yè)2017年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~均值由正轉(zhuǎn)負(fù)，呈現(xiàn)緊張態(tài)勢(shì)，由2016年的8.6億元下降至2017年的-2.1億元。
報(bào)告提示，隨著金融去杠桿以及樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入，2018年房地產(chǎn)企業(yè)將面臨融資端與銷售端的雙重壓力。僅從債券資金兌付壓力來看，房企2018年已經(jīng)步入集中還款期，面臨一定的現(xiàn)金流考驗(yàn)。
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